学区房的宣传海报和电视广告内容是否属于商品房买卖合同内容

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2018-06-25

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  学区房的宣传海报和电视广告内容是否属于商品房买卖合同内容 报告目录第一部分摘要一、公司概况描述二、公司的宗旨和目标三、公司目前股权结构四、已投入的资金及用途五、公司目前主要产品或服务介绍六、市场概况和营销策略七、主要业务部门及业绩简介八、核心经营团队九、公司优势说明十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、用途、偿还十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)十二、财务分析1、财务历史数据2、财务预计3、资产负债情况第二部分综述第一章公司介绍一、公司的宗旨二、公司简介资料三、各部门职能和经营目标四、公司管理1、董事会2、经营团队3、外部支持第二章技术与产品一、技术描述及技术持有二、产品状况1、主要产品目录2、产品特性3、正在开发/待开发产品简介4、研发计划及时间表5、知识产权策略6、无形资产三、产品生产1、资源及原材料供应2、现有生产条件和生产能力3、扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力4、原有主要设备及需添置设备5、产品标准、质检和生产成本控制6、包装与储运第三章市场分析一、市场规模、市场结构与划分二、目标市场的设定三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况五、市场趋势预测和市场机会六、行业政策第四章竞争分析一、有无行业垄断二、从市场细分看竞争者市场份额三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况四、潜在竞争对手情况和市场变化分析五、公司产品竞争优势第五章市场营销一、概述营销计划二、销售政策的制定三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务四、主要业务关系状况五、销售队伍情况及销售福利分配政策六、促销和市场渗透1、主要促销方式2、广告/公关策略、媒体评估七、产品价格方案1、定价依据和价格结构2、影响价格变化的因素和对策八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。九、市场开发规划,销售目标第六章投资说明一、资金需求说明(用量/期限)二、资金使用计划及进度三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)四、资本结构五、回报/偿还计划六、资本原负债结构说明七、投资抵押八、投资担保九、吸纳投资后股权结构十、股权成本十一、投资者介入公司管理之程度说明十二、报告十三、杂费支付第七章投资报酬与退出一、股票上市二、股权转让三、股权回购四、股利第八章风险分析一、资源风险二、市场不确定性风险三、研发风险四、生产不确定性风险五、成本控制风险六、竞争风险七、政策风险八、财务风险九、管理风险十、破产风险第九章管理一、公司组织结构二、管理制度及劳动合同三、人事计划四、薪资、福利方案五、股权分配和认股计划第十章财务分析一、财务分析说明二、财务数据预测1、销售收入明细表2、成本费用明细表3、薪金水平明细表4、固定资产明细表5、资产负债表6、利润及利润分配明细表7、现金流量表8、财务指标分析略……订阅《》请来电咨询400-086-5388报告目录第一章总论第一节项目名称及承担单位一、项目名称二、项目承办单位三、项目建设地点四、可行性研究报告编制单位五、项目承办单位概况第二节项目背景一、行业背景1、国际方面2、国内方面二、行业发展现状1、国际方面2、国内方面三、企业发展定位分析四、项目建设的有利条件第三节可行性研究依据、原则和范围一、可行性研究依据二、可行性研究原则三、可行性研究的范围第四节建设规模、项目方案一、建设规模二、项目方案第五节项目主要技术经济指标第六节可行性研究结论和建议第二章铅锌冶炼产业市场分析第一节铅锌冶炼产业发展背景和宏观环境分析第二节国内铅锌冶炼产业格局分析一、行业总体情况二、铅锌冶炼主要企业分析三、铅锌冶炼市场分析第三节铅锌冶炼市场供需情况分析第四节铅锌冶炼产业发展的目标市场分析一、国际目标市场预测二、国内目标市场预测三、拟建项目的目标市场四、竞争力分析1、竞争对手分析2、竞争优势分析五、进入目标市场主要措施第三章项目选址与建设条件第一节项目选址一、地理位置二、气象、水文与地质条件第二节建设条件一、主要原材料供应二、各种劳保用品、办公用品三、公用设施第四章工程技术方案第一节概述一、铅锌冶炼技术现状二、本项目的核心技术问题三、主要技术来源第二节主要设备选购第三节质量标准与控制第四节总图运输一、工程概况二、平面布置三、竖向布置四、项目绿化五、项目运输第五节建筑与结构一、工程地质条件二、主要建(构)筑物建筑、结构方案选择三、确定防火、防蚀、防潮、防尘、防水、防烟、隔音、隔热、保温等建筑特殊处理措施四、主要建(构)筑物建筑特征和结构类型第六节给排水一、设计依据二、设计范围三、给水四、排水及污水处理第七节供配电与通讯一、设计依据二、设计范围三、供配电设计四、配电和照明五、接地六、防雷、防静电七、通信第八节供气第九节燃料第十节主要设备表及估价表第五章节约能源第一节概述第二节节约热能措施第三节节电措施第四节节水措施第五节节能效果一、装备节能二、建筑节能三、节能效果第六节节能效果分析结论与建议第六章环境保护第一节本项目执行的相关环保标准第二节概述第三节主要污染源和污染物第四节三废处理方案第五节其它防治措施一、绿化二、环境监测第七章安全与卫生第一节概述第二节设计依据第三节易燃、易爆物质和有害因素第四节设计中所采取的防范和治理措施第五节预期效果及评价第八章消防第一节消防标准及要求第二节消防措施一、总图与建筑二、工艺三、给排水四、电气第九章劳动组织与定员第一节组织机构一、组织结构二、工作制度第二节定员一、管理人员二、劳动人员三、人员培训第十章项目建设进度安排第一节项目进度计划一、建立铅锌冶炼项目实施管理机构二、资金筹集安排三、技术获得与转让四、勘察设计和设备订货五、施工准备六、施工和准备七、竣工验收第二节项目计划实施内容表第十一章投资估算第一节工程概况第二节编制依据一、定额依据二、设备价格三、材料价格第三节有关进口设备材料费率标准第四节其他费编制第五节投资分析一、按项目工程性质划分二、按项目费用性质划分第十二章技术经济分析第一节说明第二节基础数据一、方案及售价二、总投资与资金筹措三、税金四、定员及工资标准五、基准收益率第三节财务测算成本费用说明第四节盈利能力分析一、损益和利润分配表二、现金流量表三、计算相关财务指标(投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期)第五节敏感性分析一、单因素敏感性风险分析二、多因素敏感性分析第六节盈亏平衡分析第七节项目总投资第十三章项目风险分析第一节主要风险一、市场风险1、原材料价格2、能源价格3、市场需求二、技术风险三、其他风险第二节防范和降低风险对策一、市场风险的防范二、技术风险的防范三、其他风险的防范第十四章研究结论与建议第一节可行性研究结论第二节中研普华建议附录一、附图二、附表图表目录图表:铅锌冶炼项目场址位置图图表:铅锌冶炼项目工艺流程图图表:铅锌冶炼项目总平面布置图图表:主要土建工程的平面图图表:铅锌冶炼项目所需成果转让协议及成果鉴定图表:主要技术经济指标摘要表图表:铅锌冶炼项目投资估算表图表:铅锌冶炼项目投入总资金估算汇总表图表:铅锌冶炼项目主要单项工程投资估算表图表:铅锌冶炼项目流动资金估算表图表:铅锌冶炼项目财务评价报表图表:铅锌冶炼项目销售收入、销售税金及附加估算表图表:铅锌冶炼项目总成本费用估算表图表:铅锌冶炼项目财务现金流量表图表:铅锌冶炼项目损益和利润分配表图表:铅锌冶炼项目资金来源与运用表图表:铅锌冶炼项目借款偿还计划表图表:铅锌冶炼项目国民经济评价报表图表:铅锌冶炼项目国民经济效益费用流量表图表:铅锌冶炼项目国内投资国民经济效益费用流量表略……订阅《》请来电咨询400-086-5388报告目录第一部分摘要一、公司概况描述二、公司的宗旨和目标三、公司目前股权结构四、已投入的资金及用途五、公司目前主要产品或服务介绍六、市场概况和营销策略七、主要业务部门及业绩简介八、核心经营团队九、公司优势说明十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、用途、偿还十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)十二、财务分析1、财务历史数据2、财务预计3、资产负债情况第二部分综述第一章公司介绍一、公司的宗旨二、公司简介资料三、各部门职能和经营目标四、公司管理1、董事会2、经营团队3、外部支持第二章技术与产品一、技术描述及技术持有二、产品状况1、主要产品目录2、产品特性3、正在开发/待开发产品简介4、研发计划及时间表5、知识产权策略6、无形资产三、产品生产1、资源及原材料供应2、现有生产条件和生产能力3、扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力4、原有主要设备及需添置设备5、产品标准、质检和生产成本控制6、包装与储运第三章市场分析一、市场规模、市场结构与划分二、目标市场的设定三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况五、市场趋势预测和市场机会六、行业政策第四章竞争分析一、有无行业垄断二、从市场细分看竞争者市场份额三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况四、潜在竞争对手情况和市场变化分析五、公司产品竞争优势第五章市场营销一、概述营销计划二、销售政策的制定三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务四、主要业务关系状况五、销售队伍情况及销售福利分配政策六、促销和市场渗透1、主要促销方式2、广告/公关策略、媒体评估七、产品价格方案1、定价依据和价格结构2、影响价格变化的因素和对策八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。

    并且《通知》还要求加大对中医药管理部分的监管力度,要求各省级中医药管理部分要强化报告意识,对管辖区内出现的有关中医医院撤销、合并、改制的情况要及时了解情况,及时向国家中医药管理部门汇报,及时依法依政策予以处理。  前几日,网上刚流传了一份六部委联合制定的文件:《关于国有企业办教育医疗机构深化改革的指导意见》,全国国企医院将面临包括资源整合、移交、关闭、改制等方法。

  【案情】    甲某出于对小孩的教育问题考虑,希望子女就读本县一流小学。

B公司对C小区的售楼海报中载称:入住C小区,读百年名校厚德小学(公立)。 并通过当地电视台播放广告称C小区的学区为名校厚德小学。 2017年6月8日甲某与B公司签订商品房买卖合同购买了在B公司位于某县城C小区的商品房一套,建筑面积100平方米,每平方米建筑面积单价为7000元,总价70万元。 双方对房屋价款、付款方式、违约责任等相关事项均作了约定。 甲某此后付清了全部房款。 后甲某通过查询教育局网站所公布的中小学学区划分示意图,C小区并未划入名校厚德小学,即甲某入住C小区其子女并不能就读名校厚德小学。 甲某诉至法院,要求B公司承担违约责任,赔偿损失。

    【分歧】本案的争议焦点在学区房的宣传海报和电视广告内容是否属于商品房买卖合同内容?    观点一:学区房宣传海报和电视广告内容不属于商品房买卖合同内容。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传房屋及相关设施必须在出卖人商品房开发规划范围之内,而本案的学校并不在该小区楼盘的开发规划范围之内,不符合司法解释的构成条件,本案的宣传海报和电视广告的内容不能形成要约。 其次不能证明B公司因配套学校的宣传而将房屋价格抬高。

本案中的学校为公立学校,由教育局统一安排生源,房产公司无权决定,买受人未尽到理性审核义务。

B公司不承担违约责任。     观点二:学区房宣传海报和电视广告内容属于商品房买卖合同内容。 虽然宣传海报和电视广告并未以书面形式出现在双方的买卖合同中,但海报内容对相关学区的承诺明确、表述清晰,该承诺视为要约附属于合同内容,对开发商具有约束力,开发商应当承担违约责任。     【分析】    笔者赞同第二种观点。

该问题即为对开发商宣传海报及电视广告属于要约还是要约邀请这一性质的认定。

根据《商品房买卖合同解释》的规定,商品房销售广告原则上为要约邀请,但对于这一问题应当具体问题具体处理,不能机械地认为是要约邀请。     一、本案中的学校属于商品房开发范围内的相关设施,所作的说明和允诺具体确定。

商品房开发范围内的房屋及相关设施指的是商品房开发范围内的房屋及该房屋的相关设施。 这里的设施,包括商品房基础设施和公共配套设施。 公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套,如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。

本案中B公司对就读厚德小学的宣传就是对所开发的商品房相关配套设施的说明和允诺,允诺的学校具有唯一确定性。

该承诺应视为要约,对开发商具有约束力,     二、就读名校的宣传对购买人是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响。

购房人信赖入住C小区就能上名校,的允诺,并直接促成购房人决心购买房屋。

购房者基于广告与开发商签订合同,对该广告的内容产生了信赖利益,该信赖利益应当得到保护。

一般认为,房屋周边有交通、学校、医院等配套设施,以及绿地、花园、安全设施等配置,就足以对订立合同及商品房价格产生重大影响。

并且小区内无其他可供就读的中小学校,甲某家中也有学龄儿童,这些因素都促成购房者订立合同。     三、《合同法》第14条规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

在实际生活中,买受人往往也是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋。

本案中的出卖人学区房的说明具体明确,买受人就此向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化,该说明和允诺的内容应视为出卖人向买受人发出的要约,而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。     四、商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式化合同,即使双方可就格式化内容之外的宣传广告进行协商确定,但由于出卖人在房地产市场中的强势地位,销售广告和宣传中的一些确定的说明和允诺不会被写入合同之中,而纠纷正是实际交付的房屋和允诺不相符合,为保护弱势买受人的合法利益,根据《商品房买卖合同解释》,即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。     综上所述,笔者认为本案中的开发商应当承担违约责任。